主题：我们将见证中国房价的历史性下跌

中国房地产市场到底有没有泡沫？ 

　　这是几年来各界争论的一个焦点。但不客气地说，关于泡沫讨论的本身带有泡沫性。这是因为，关于房地产泡沫的标准不清楚，住房价格的情况亦不清楚，许多数据并不具有可比性，也不具有说服力。在这种情况下，说有泡沫也罢，没有泡沫也罢，都缺乏足够的依据。我们希望统计部门和建设部门能够提供二手房价格变动等更具信息显示性的数据。在没有看到这样的数据前，所有的评论包括本文的评论，都只能说是猜测性的。

房价与收比偏高算不算泡沫？

房价与收比偏高算不算泡沫？ 

　　房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则更高——在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍(据中国社会科学院刘建昌研究员测算)。泡沫论者坚持把房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据。 

　　无泡沫论者则认为这并不能说明我国楼市有泡沫。他们指出两个需要考虑的事实：一是纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，有很大一块隐性收入没有统计进来；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，例如根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10%，而房价年涨幅则低于10%。 

　　我们承认，中国当前真实收入大大超过名义收入，中国具有良好的居民收入增长预期，这是可以延缓中国房地产泡沫破灭的时间的。但即使考虑中国收入的特殊情形，亦不可能完全解释为什么中国的房价与收入比严重超过国际警戒线。事实只能是，中国的确出现了房地产泡沫。最近，有资料表明，上海、北京居民资产的负债率甚至超过了美国的平均水平，2004年上海市民的支出超过收入800多元。这说明即使在中国收入较高、收入增长较快的地区，近期内其支付能力也已经出现严重危机。

住房空置率低算不算无泡沫？

住房空置率低算不算无泡沫？ 

　　无泡沫论者坚持认为，我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。从另一个国际上通用的衡量楼市泡沫的指标--住房空置率来看，我国房地产市场也不存在泡沫。我国2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比上年底减少3%；上海商品房空置率下降为2.7%，比国际警戒线的下限还低0.3个百分点。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。 

　　泡沫论者则对房地产市场的需求和空置率都提出了质疑。他们认为目前房地产需求旺盛和低利率有很大的关系。目前CPI指数在5%以上，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。其次，我国的房地产市场刚刚起步，购房的人都是高收入者，这明显夸大了我国居民的购买能力。但目前这些消费者的需求已经得到了满足，还用他们的支付能力来代替普通居民的支付能力，实际上是夸大了有效需求。还有一个是投资性需求所占的比重过高，已接近20%的国际警戒线。 

　　我们认为，当前房地产购销情况的真实数据值得怀疑。许多报道披露了房地产商制造虚假需求的事实。另外，许多需求反映的其实是投资需求而非居住需求，而这种需求和银行利率即资金价格高度相关，如前所述具有自我膨胀机制，因此亦是脆弱的和“不真实”的需求。 

　　由于房地产资产价格与利率价格有关，因此房地产的问题在一定程度上是一个宏观问题，与利率和汇率等宏观参数的变动息息相关。目前，从市场购房资金成本与租金的比率来看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3至1.5倍，月供为租金的1.5至2倍，已与香港1997地产泡沫破裂前的水平接近。显然，如果利率上升，房地产价格波动势必出现反转。如果利率上调至10%，恐怕再也不会有什么供销两旺的事情，也不会有房价上涨的情形了。

房价上涨是成本上涨造成的吗？

房价上涨是成本上涨造成的吗？ 

　　无泡沫论者认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。 

　　泡沫论者则批评无泡沫论者上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，认为不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。 

　　我们认为，从宏观经济的角度，能够得出的结论只能是需求导致供给，下游的需求拉动上游产品的价格上升，而不是相反。房地产对相关产品的拉动作用大，对经济增长的乘数作用大，因此对于总需求的膨胀起到了火上浇油的作用效果应该是没有疑问的。这样一种作用在通货紧缩时积极的意义，但在通货膨胀时期则有相反的作用。

境内外房价差是涨价的理由吗？

境内外房价差是涨价的理由吗？ 

　　无泡沫论者还认为，我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大，但是从绝对水平上看，和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远，因此不能说我国楼市有泡沫。中国现在正处在一个经济高速增长的时期，城市化还刚刚兴起，房价的快速上涨是有经济支撑的。现在我国的城市化率只有40%左右，城镇居民只有4.9亿，到2020年实现“全面小康”，城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平国家的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。两项合计，到2020年，我国城市还需新增住房160亿平方米以上。所以我国楼市根本不存在泡沫破灭的可能，有的学者甚至认为我国房价至少还有20年的上涨期。 

　　泡沫论者并不否认随着经济的增加和城市化的进程，我国房地产业将会有长期的发展，等到上海、北京等城市的经济发展水平赶上东京、纽约等国际大都市时，房价也会和它们接近。但是，长期内房价会上涨并不能说明短期内楼市没有泡沫，不会出现大的波动。很多泡沫论者也相信，像上海这样的城市，房价在未来10年内翻一番也有可能，也是比较合理的。10年翻一番，平均年增长率也就7%左右，但现在上海房价年涨幅为30%以上，房价两年左右翻一番，严重透支未来，这就是楼市泡沫。 

　　我们认为，无泡沫论者在此犯了一个常识性错误，即把潜在需求与现实需求两个概念混淆了。关于这点，现有一个很好的例子可以用来说明：当前，我国有7亿多农村居民，他们都对彩电、冰箱都有需求，但对他们中的多数人来说，这种需求从过去到现在以及在未来相当长的时期内根本实现不了。否则，潜在需求能当成现实需求看待的话，我国的彩电厂和冰箱厂就不会有亏损的事情出现了。

房地产业需不需要宏观调控？

房地产业需不需要宏观调控？ 

　　无泡沫论者相信我国房地产市场没有出现过热现象，当然不赞成中央政府的宏观调控，认为我国房地产市场刚刚发展起来，价格涨得快一些是由正常的市场供求造成的，所以应该让市场自由发展，政府宏观调控实际上是打压房地产市场。政府过于严格的宏观调控会带来很多不良的后果。 

　　首先，好不容易进入上升通道的房地产市场可能因为调控而再一次陷入低潮，影响房地产业自身的发展。其次，房地产业牵一发而动全身，如果房地产业因为调控而垮了，许多和房地产业相联系的上下游产业，如钢铁、水泥等行业都会受到影响，特别是银行会出现大量的呆坏账甚至导致金融危机。再次，城市居民财富会因为房价下跌而大幅缩水。 

　　泡沫论者则对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行，对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度，特别是中央银行应该通过提高利率，挤压房地产市场的泡沫。 

　　综上所述，我们作出三点判断：第一、中国的房地产的确已经出现泡沫；第二，就泡沫的严重程度来说，用“全面过热”来形容未免太重，用“局部过热”来形容则未免太轻。第三，是泡沫就会有破裂的时候，从近期房价的走势来看，我们认为，泡沫的顶峰已过，跌价将“局部出现”。 

　　在股市上，房地产上市公司的股价都出现了较大幅度的下跌，11日-13日万科A股股价总跌幅达到13%，市值损失11.8亿元。金地集团则还出现了跌停。 

　　除了有跌价的消息已从上海传来外，北京的消息也显示房价近期可能出现下跌。在北京，我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，购买不足两年的高档房屋占到可售房源的40%左右，其中要求尽快过户交易的比例则达到50%左右。“链家市场”研究则显示，在京城东部，CBD区域委托挂牌出售的房屋增幅达到了10%-15%。 

　　我们相信，虽然中长期房价走势还难以预期，未来泡沫的演变亦需研究，但从2005年5月政府稳定房价的政策开始，人们将见证本轮房地产泡沫开始破裂的历史瞬间。(

享受未来财富已成时尚 房贷车贷金额增加

“花明天的钱，圆今天的梦”这一新型消费理念，如今已被本市更多的市民群众所接受。记者昨天从市城调队获悉，随着市民收入的提高、储蓄存款的增加和信贷政策的陆续推出及手续的进一步简化，市民长期以来“量入为出”的消费观念正在发生变化，住房等个人消费贷款不断攀升，本市市民家庭非消费性支出全面增长。

　　据市城调队调查，收入的增加使本市市民家庭的生活水平不断提高，人们用于非消费性方面的支出也随之增长。今年上半年，市民家庭用于购房支出家庭人均 1431元，比去年同期增长 19.5%，本市已有 52.9%的居民家庭拥有了自有产权的住房，比去年同期上升了 4.7个百分点。此外，用于转移性支出家庭人均 646元，比去年同期增长 12.6%，其中交纳的个人收入税同比增长 46.4%；用于财产性支出家庭人均 7元，比去年同期增长 1.1倍；用于社会保障支出家庭人均 384元，比去年同期增长 11.2%，其中个人交纳的养老基金同比增长 12%，住房公积金同比增长 11.7%，医疗保险基金同比增长 8.1%。

　　与此同时，市民还贷能力进一步增强，信贷消费支出增加。今年上半年，本市市民家庭用于归还住房贷款家庭人均 124元，比去年同期增长 92.6%；用于归还汽车贷款家庭人均 18元，比去年同期增长 2.9倍。

　　对于市民住房贷款攀升、传统消费观念转变的现象，市社科院舆情所王来华所长特别分析指出：这是一种消费进步，对于那些有偿还能力的市民来讲，用“寅吃卯粮”的贷款方式提前享受是好事，对相关产业的发展也是一个推动。市民每月用于吃、穿、用的 8大类消费性支出从“温饱”到现在迈向“小康”，必然会带动购房等非消费性支出的增加。而且随着收入水平的进一步提高，今后市民非消费性支出必然还会增长。

政策效果逐步明朗 房产步入高性价比时代

经历了二季度的观望、僵持阶段和宏观政策面逐步明朗，上海高企的房价回归似乎已经成为定势，未来上海房价的理性下调将不可避免。 

　　从开发商博弈的取向来看，不同实力的开发商对于当前市场的态度将出现分化。对于资金有压力的开发商而言，博弈的结果将促使他们以现金为王，低价入市，在销售中抢占跑道，以取得销售上的主动，迅速回笼资金。而对于无资金压力的开发商而言，优质产品是他们实现利润最大化的基础。在市场的博弈中，他们不用像前者那样急于套现，因此等待时机，慢慢消化仍不失为一种上策。 

　　从消费者博弈取向来看，目前消费者的心态出现了前所未有的团结，这种团结不仅让售楼先生小姐们开始露出久违的笑脸，也让忙碌的中介公司有了难得的清闲。当这种思维定势趋于一致时，开发商就只有降价的份了。但是，与动产不同的是，不动产具有不可再生的特点，也就是说，在同一时段、同一地点的同一楼盘、房源将不会再生。因此，消费者的观望是有限的，买涨不买跌的情况仅仅只能维持在某一时间阶段，伺机入市才是未来消费趋势，因此，当房价下降到一定程度时，观望的消费需求受到激发，促使交易量的回升。 

　　由于宏观调控后，交易量的明显萎缩，供求发生逆转，特别是二季度开始，市场处于供大于求的局面，随着市场的进一步低迷，未来将积淀更多的存量房。另外，投机客的退出和自住客的观望，导致未来消费热情的下降，同时上海今年又有2000万的中低价房的推出，这三方面的因素将决定了2005年第三、四季度，房地产价格出现预想中的下调，交易量趋于稳定。市场的特点将表现为： 

　　1 一些在售的但无品质可言并且房价依然高企的大盘，由于前期房价的追涨，导致楼盘的价格完全脱离自身品质的价值，因此在下一阶段，这类楼盘的房价下调的深度可达20%30%左右，从而促使楼盘性价比处于合理的区间。而质优价高项目虽然其价格与价值的离散度较小，因此只能说是“生不逢时”，通过价格微幅下调进行促销，以应对总体市场的惨淡。 

　　2 新开楼盘的价格将普遍低于同类二手房价格。其中，有特色、有品味的项目微幅下调入市，与周边二手房相比，这类项目在产品规划和品质上更胜一筹，并非周边二手房可以相提并论，其自身的优势决定其房价不可能有较大的下调空间，因此，在价格上略做让步，只是为了在销售上更具竞争力。而地段、品质一般的项目与周边二手房并没有太大的差异，而又缺乏二手房即可入住的优势，因此，未来可能以低于周边二手房10%15%的价格入市，通过价格策略来赢得市场。 

　　3 在当前的市场环境下，二手房价格将被重新定位。以往以历史成交价格为基准的价格系统将依据理性的性价比重新定位。未来二手房市场的价格定位将根据该地区的市场环境、周边配套等一系列因素重新定位。这将导致未来一些虚高的二手房价格回归理性，其中并不排除某些地区的房价将有较大幅度的下降。但从总体情况来看，这种下调的幅度将在15%20%左右。 

　　通过今年的深度调整后，房价必然会在一个合理的区间内实现均衡。因此，2006年的房地产市场将在2005年房价回归理性的基础上出现回升。经过一年沉淀的消费热情得到逐步释放，交易量将有较大幅度回升，房价随之缓慢上升。具体表现在： 

　　规模较大的楼盘将以质高价平的“高性价比”为号召，引领楼市发展。经过这轮宏观调控后，市场将趋于理性。 

　　另外，面对大盘，既缺乏规模效应，又无成本优势的小盘，则应以特色诉求，走差异化、个性化、精致化的道路。在未来强大的市场竞争中，小盘将以其独特的产品品质面向特定的消费群体，拥有属于自己的消费客群。因此，未来产品性价比和产品特色将受到普遍关注。随着房地产暴利时代的结束，房地产行业将进入规模化、专业化运作时代。

学者董藩：房地产是否有泡沫要看租赁市场

此次政府对房地产市场的调控，是随着三个八条的出台而逐步进行的，在政策上可以说是具有连续性的，这表明了两点，第一就是治理房地产过热或者发展过快问题已经具有了一定的难度。另一方面表明中央政府治理房地产市场，希望他能够健康有序发展的决心很大。特别是七部委的新新八条出台之后，我们看到了房地产市场，特别是长三角以上海为代表几个城市的房价还是有变化的，出现了一定程度的下跌。可以这么说，以上海为主的长三角房地产市场是存在泡沫的。但这就牵涉了到底什么是泡沫，以及如何判断泡沫这样两个问题。

什么是泡沫

什么是泡沫

　　泡沫从供需的角度来讲就是存在一种虚拟的需求，虚拟的需求是和市场上的真实需求对不上的，是由于市场上存在投机而导致的。我把房地产需求进行了重新的划分，我认为对于房产的需求可以分为直接消费需求和理财性需求两大类。而对于理财性需求又可以划为三类，第一类是间接的消费性需求，表现为买了房之后长期出租，这是能够和消费者直接对上的。第二类是短期的，投机性的不以出租为目的的投机性需求。经常表现为炒家之间的转手。第三类就是相机行事的混合式需求。介于以上两者之间，并不是坚决地买了房子出租。在解答什么是泡沫这个问题之前，我们要对以上现象进行合理的区分。

　　市场上的泡沫是由过多的短期的投机性需求以及一部分相机行事的混合式需求所引发的。而由直接的消费性需求和间接的消费性需求所推动的房价上涨不能够看作是一种泡沫现象，而是一种正常的需求拉上的价位上升。现在国家有关部门和一些研究机构并没有对此有一个非常严格的区分，什么叫投资什么叫投机的问题并没有搞清楚。这在一定程度上也影响了此次调控的精确性和针对性。